Podnikanie a hypotéka na rok 2026

Najčastejšia chyba podnikateľov

Daňové priznanie sa podá bez plánu na základe odporúčaní účtovníka a až následne sa rieši hypotéka. Vtedy je už priestor na zmeny minimálny alebo žiadny a nezostáva nič iné ako počkať na ďalšie zdaňovacie obdobie. A práve preto svojím klientom odporúčame nechať si skontrolovať daňové priznanie ešte skôr ako bude podané a to z dôvodu, že banky posudzujú príjem žiadateľa – podnikateľa rôzne.

Ako teda banky posudzujú príjem?

Na úvod si potrebujeme rozlíšiť podnikateľa, ktorý ma napríklad s.r.o. a podnikateľa – fyzickú osobu, nakoľko aj tu vznikajú rozdiely v akceptácií príjmu.

Majiteľ s.r.o. a hypotéka

V prípade majiteľov s.r.o. mame dva základne pohľady na akceptáciu príjmu.

Akceptácia príjmu

• na základe zisku alebo
• na základe obratu spoločnosti.

Ktorá metóda bude pre Vás výhodnejša?

Prvý pohľad na príjem majiteľa s.r.o. je cez zisk spoločnosti. Tu je veľkou výhodou, že vybrané banky sa pozerajú na vykázaný zisk, čo znamená, že nie je nutnosti si zisk za uplynulý rok vyplatiť na súkromný účet. Avšak mnoho podnikateľov optimalizuje do takej miery, že pri prepočte príjmu zo zisku, by nezískali hypotéku ani na garáž.

V tomto prípade je výpočet čistého príjmu žiadateľa jednoduchý, a to celkový čistý zisk uvedený v daňovom priznaní spriemerovaný za 12 mesiacov.  Za predpokladu, že ste jediný spoločník v s.r.o. V prípade viacerých spoločníkov sa sleduje banka aj Váš podiel na imaní spoločnosti.
Avšak sú banky, ktoré túto metodiku nepoužívajú, prípadne také, ktoré akceptujú len vyplatený zisk na účet majiteľa s.r.o na základe notárskej zápisnice.

Druhá, medzi podnikateľmi obľúbenejšia forma vydokladovania príjmu z s.r.o. je percentom z obratov spoločnosti. Aj tu platí, že metóda nie je akceptovaná v každej banke.

Matematika v tomto prípade je na prvý pohľad pomerne jednoduchá. Každá banka, ktorá túto metódu akceptuje, ma stanovené percento, ktorým vynásobí podiel na ročnom obrate a výsledok spriemeruje 12 mesiacmi, rovnako ako v prípade prvej metódy sa prihliada aj na podiel na základnom imaní spoločnosti.

Aby to nebolo pre podnikateľov úplne jednoduché prepočítať si svoj čistý príjem očami banky, každá z bank ma stanovené iné percento z obratov, ktoré akceptujú. To sa pohybuje od 10% až do 55%. Teda viete si predstaviť aké rozdiely to môže spôsobiť pri maximálnej výške úveru, ktorú od jednotlivých bánk viete získať.

Pre porovnanie, ak mate obrat na s.r.o.  49 000€, v banke A je Váš akceptovaný príjem 408,33€, v banke B to môže byť 2245,83€ a rozdiel na poskytnutej hypotéke môže kľudne byť aj 180 000€, prípadne nemusíte v banke A žiadnu hypotéku dostať.

Okrem iného aj v jednej a tej istej banke môže byť akceptované rôzne percento z obratu. To sa môže líšiť napríklad výškou ročných tržieb. Povedzme, že kým pri obrate do 80 000€ Vám banka akceptuje 55% z ročných tržieb, tak pri obrate 80 001€, už to bude len 12%. A keď neplánujete, to 1€ Vás môže deliť od nového bývania.

Banky sa tiež pozerajú iným meradlom napríklad na členov vybraných komôr – lekári, notári, advokáti, audítori , atď. Členovia týchto komôr majú zvyčajne lepšie podmienky pri akceptácií príjmu a banky im akceptujú vyššie percento z obratov. To im pomôže získať hypotéku jednoduchšie.

Fyzická osoba – podnikateľ a hypotéka

Rovnako ako pri majiteľoch s.r.o. aj tu vieme posudzovanie príjmu rozdeliť na dva smery.
Prvý, príjem sa počíta zo základu dane, pomocou vzorca základ dane – daň a to sa spriemeruje 12. Túto metódu však nemusí akceptovať každá z bánk.

Druhá metóda ako pri s.r.o. je na základe percenta z obratu. Dá sa povedať, že princíp výpočtu je rovnaký ako pri s.r.o., no akceptované percento sa môže líšiť oproti stanovenému percentu pre s.r.o. v danej banke. Napríklad, kým pri s.r.o. banka akceptuje 10% z obratu, pri živnosti tá istá banka dokáže akceptovať 60% z obratu.

V rámci fyzických osôb podnikateľov, okrem živnosti, máme rôzne slobodné povolania, prenajímateľov bytov, či športovcov. Aj tieto príjmy banky akceptujú a to ako výšku prepočítavajú rovnako percentom z týchto príjmov.

Vynútene podnikanie a hypotéka

Určite ste počuli pojem vynútene podnikanie, nútená živnosť a podobne.
Na Slovensku častý jav, zamestnanec pracuje pre jednu spoločnosť, no namiesto klasického pracovného pomeru si mesačne voči „zamestnávateľovi“ fakturuje. Ono to môže vyzerať pekne na papieri, ale čo banky a hypotéka? Neraz sa stalo, že príde klient s tým, že mesačné ma príjem 2500€ a počítal si, že mu dajú takú a hentakú hypotéku. Zabudol však na to, že banka mu neakceptuje plnú sumu.

Aký je pohľad bank na takéto príjmy? V prvom rade, pre banku je to podnikanie a riadi sa vyššie spomenutým spôsobom výpočtu príjmu. Avšak sú banky, ktoré vedia prižmúriť oko a na základe správne doložených podkladov akceptovať vyššie percento daného príjmu. A tak sa kľudne môže stať, že namiesto 20% z tržieb Vám na výnimku akceptujú napríklad 50%-60%, a to je hneď krajšie číslo do výpočtu bonity.

Prečo teda riešiť hypotéku vopred?

Malá úprava v daňovom priznaní môže znamenať rozdiel desiatok tisíc eur na schválenej hypotéke. Ako sme si vyššie spomenuli, aj jedno 1€ Vás dokáže zablokovať v ceste za novým bývaním.

Vždy pri klientoch, ktorí podnikajú a plánujú riešiť hypotéku odporúčam, aby sa zastavili aj pol roka vopred. Spoločne sa vieme pozrieť na výsledky minulého roka, zosumarizovať si priebežne výsledky aktuálneho roka a spraviť prognózu ako by aktuálny rok mohol vyzerať, aké tržby či zisk klient očakáva.
Banky sa na podnikateľov pozerajú komplexnejšie a práve týmto pohľadom sa vieme na daný subjekt pozrieť aj my, ešte skôr ako banka zahlási „úver bol zamietnutý pre nedostatočnú kapacitu na splácanie“.

Hypotéka pre podnikateľa nie je náhoda, ale výsledok stratégie a pokiaľ ste podnikateľ a chcete pri žiadosti o hypotéku uspieť, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi to s Vami prekonzultujeme a zabezpečíme úspešne schválenie hypotéky.